みなさんこんにちは、絶賛資産形成中のまっつんです！
2023年8月現在、インフレと給料の伸びを加味して計算される実質賃金は15か月連続で減少しています。何か副業や投資をしないと苦しい時代がもう始まっています。
わたしは小さい頃より間取りを見たり、家をみたりするのが好きでいつか大家業をやってみたいという思いを持っていました。
2020年のコロナショックでいただいた給付金を元手にし、一念発起し私は築古戸建てを購入し、不動産投資デビューしました。
2年半所有し、家賃を得たり、滞納を経験したり、大規模な修繕も経験し最終的に売却を行いました。
今回はこれから不動産投資を始める方向けに物件を選ぶ際の注意点を時系列で解説していきたいと思います。
不動産投資を始める前にしておくべきこと
不動産投資をはじめたいと思ったら、まずは下記をクリアにしておきたいところです。
1.貯蓄癖をつける
まずは貯金癖を付けましょう。毎月定額の貯金を積み重ねましょう。
わたしは融資を得て、不動産投資を始めたのですが、各金融機関では事前資料として通帳残高やお金の動きを確認されます。少しずつでも残高が増えていることで、『この人はお金に関してルーズなひとではない』と最低限の信用を得ることができます。
自分が金融機関側の担当者だったとして、散財が目立つ方への融資は不安ですよね？しっかりとした運営をするためにも貯金の習慣は必ずつけましょう！
貯金額300万円
貯金癖が定着したら実際にお金を貯めましょう！
具体的な金額は人それぞれまちまちですが、この金額は私が実際に不動産を始めるために貯めた金額です！
現在融資を受けるにしても、購入金額+諸経費の20-30%は自己資金として投入する必要があります。
500万円以内の安価な戸建てを購入するにしても各種税金や手数料・修繕などを考慮すると諸経費は50-100万円は考慮する必要があります。
運営面でリスクを取りすぎないためにも、金融機関から信用を得る意味でも、最低限資金があることが重要です。
不動産投資を始めるときの順序
投資基準の設定
まずは自分の中での投資基準をかならず決めましょう！これを決めないと、のちの物件選定の際に軸がぶれてしまうためまずは下記の条件をある程度決めておきましょう
投資エリア
基本的に自身の居住エリアから近いのが理想です。
人気エリア・学区ですと購入金額が高くなり、利回りは低いです。一方で客付けはしやすいです。
一方で地方エリアですと購入金額は低めになり、利回りは高くなります。一方で客付けに苦労する可能性も。
自身の金融背景や戦略を考えてエリア選定しましょう。
見える賃貸経営を見るとどのエリアが需要や問い合わせが多いかがわかります。ただし人気エリアに物件が多いのは当然のことなので、このヒートマップはあくまで参考にするようにしましょう。
購入予算
自身が余裕をもって買えるもしくは融資を得て購入する金額を確認し、予算内での購入を行いましょう。
想定利回り
希望の利益率を設定しましょう。その際購入後のリフォームなどが発生することも考慮しましょう。
一概に利回りが高い＝お得な物件ということではありません。
築古戸建投資においては利回りが高い＝リスクも高いです。
私の住んでいる北海道では札幌市、江別市、千歳市、北広島市、石狩市内⇒10％-13％程度 その他エリア⇒15-20%あたりが相場となっています。
あまりに利回りが低いと不動産投資の妙味がなくなってしまいますので、そこも注意が必要です。
株式へのインデックス投資のほうが利益が高くなります(全世界株式インデックスで大よそ5%-7%程度)
築年数
築古不動産なので、基本的には耐用年数を超えた物件の購入になりますが、年代はまちまちです。
もちろん築年数が古ければ古いほど安くなる傾向はありますが、基準は大きく二つです。
1.平成築
2.新耐震基準
駐車場の有無
地方エリアの物件であれば生活インフラとして車は欠かせません。
自分の投資するエリア物件で駐車スペースが必要かどうかは確認しておきましょう。
購入物件探し
これが一番重要であり、この物件選定で収益のほとんどが決まります。私は下記の手順で探しました。
まずポータルサイトは一日朝と仕事終わりの最低2回は確認するようにしましょう。
毎日チェックを行うことで自分の購入検討エリアの相場がわかるようになります。また人気エリアや相対的に安価と思われる物件はすぐに問い合わせが入り掲載落ちしてしまう可能性がありますのでかならず行うようにしましょう。
一般販売向けの不動産ポータルサイトで探す
suumo
日本最大級の不動産ポータルサイトです。主に一般消費者向けの掲載が多い印象です。
athome
こちらも大手不動産ポータルサイトです。
物件数の多さならこちらが一番だと思います。
一般消費者向けはもちろん不動産投資家向けの収益物件の掲載もあります。
投資家向けの不動産ポータルサイトで探す
健美家
検索画面がとても使い易いポータルサイトです。
楽待
利用者数、物件掲載数国内最大のサイトです。先輩大家のコラムやユーチューブがとても勉強になり、検索以外にも役立つサイトです。
不動産投資連合隊
健美家、楽待には掲載されていない物件も多く取り扱っています。
リゾート物件など、一風変わった特集があったりと他のサイトにはない差別化を図っているサイトです。
不動産会社から紹介をもらう
実際にポータルサイトから内見した際や知り合いに不動産会社勤務の社員がいれば
紹介してもらうのも手です。ただし実績のない方だと商談が滞る可能性が懸念としてあるためすぐに紹介してもらうのは困難です。
まずはポータルサイトで定期的に物件のチェック、内見で相場感を養いましょう。
その上で自分の購入基準を見極めて、それを不動産会社に伝えるようにしましょう。
購入する物件の内見時のチェック項目
物件の問い合わせが済んだら実際に物件の内見をすぐに行いましょう。これも人気物件では競合が多いので速やかに行うようにしましょう。実際に私が内見時に注意していることは下記です。
外壁・基礎
外壁や基礎に大きなヒビが入っていないか確認しましょう。
基礎のヒビは雨漏りの原因になったり、部屋の歪み傾きにも影響を及ぼします。
水回り
お風呂、キッチン、トイレ、水道管とライフラインになるこの部分は修繕にお金がかかることが多いです。できるだけこの部分は妥協しないようにしましょう。
逆にこの部分さえ最低限保たれていれば入居検討のハードルは下がります。
駐車スペース
地方の駅が徒歩圏でない物件の場合、駐車スペースは生活インフラとして必須です。
共働きが多い現代では、夫妻で一台ずつ所有していることも多いため、できれば2台以上駐車できると良いでしょう。
部屋の広さ・間取り
一戸建ては広いのがアピールポイントなので広い方が良いと思う方も多いと思います。
確かにそうなのですが、一方で広すぎると、一回の修繕が費用としてかかりがちになります。できれば3-4LDK、80平米くらいがファミリーでも法人の事務所でもバランスの良い間取りだといえます。
床の傾き
床に傾きがあると生活する上で健康被害を及ぼす可能性があります。
内見で入室した際に酔う感覚に襲われたら傾きの可能性が大きいです。スマホアプリに水平器がありますので必ず違和感を感じたら測るようにしましょう。
近隣トラブル
隣地とのトラブルがないか必ずヒアリングするようにしましょう。
・隣の物件の木や柵の越境
・騒音
・過去のトラブル事例
購入したい物件が見つかったら
いざ内見が終わり自分の条件に合致する物件が見つかったら下記を行ってください。
買付証明書の提出
買付証明書は基本的に不動産仲介業者がフォーマットを持っていますので、そちらに記入ください。主に書く要項は3つです。
・不動産住所→登記簿に記載の通り写してください。
・購入希望金額→必ずしも販売価格で記入する必要はありません。ただし値下げ要求をした際に競合の不動産投資家があなたより高い金額で買付け証明を提出した場合は購入の優先順位が落ちる可能性がありますので、注意しましょう。
・現金購入か融資条件付きか→条件を記入してください。基本的には現金決済は取引がスムーズに進むため売る側としては好まれます。同価格であれば現金で購入する方が優先される傾向にあることは覚えておきましょう。
物件の購入決済・実際にかかる費用
買付証明書が売主に了承されたらいよいよ物件購入の決済に向けて費用を準備しましょう。
実際には物件の取得には下記の費用がかかります。
仲介手数料
これは不動産仲介業者に支払う報酬です。必ず定率でかかる費用です。
| 物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200-400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
ごく稀に仲介手数料の減額交渉をしている方がいますが、絶対にやめましょう。
今後の取引に悪い印象を与えかねませんので、交渉するのは物件価格だけにしてください。
登記費用（所有権移転/抵当権の設定）
物件の所有権の移転登記の手続きの手数料になります。
金融機関から借入をし、購入不動産を担保にする場合は抵当権の設定が別途かかります。
詳しく計算したい方はこちらのページからご覧ください。
印紙代
不動産取引には印紙税法に沿って課税文書に印紙税の支払いが必要です。
一般的には売主と買主で折半で払うのが一般的であり、下記の印紙税額の半額を支払いします。
| 金額記載 | 印紙税額 |
| 1万円以下 | 非課税 |
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1000万円以下 | 5,000円 |
| 5000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円超え | 480,000円 |
まとめ
いかがでしたか？正直始めるまでにやることが多い、また最低限のお金を貯めて初めてスタートできる投資であるためハードルは高いと思います。
一方でこれからの物価上昇で現金を不動産に変え、収益を上げながら売却もできるのはとても大きな魅力です。
これから不動産の購入を検討されている方の一助になれば幸いです。
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